La nueva ley de alquileres aprobada por el senado y aún no promulgada por el Poder Ejecutivo, viene a modificar sustancialmente la situación de los propietarios y de los inquilinos, mayormente el balance se inclina a este último. Se discute si esto desalentará que los propietarios ofrezcan propiedades en alquiler, o si preferirán venderlos o mantenerlos desocupados, eso es algo que solo se verá con su aplicación.

Lo primero a dejar en claro para evitar confusiones, es que la ley aprobada, que aún no ha sido publicada en el boletín oficial entra en vigencia exclusivamente para los contratos que se realicen a partir de su publicación.

Dicho esto, las principales modificaciones a tener en cuenta son las siguientes:

1.     AJUSTES: Quizás la parte más novedosa de esta reforma es la forma de reajuste del precio de locación el cual permite una actualización que debe ser anual y que solo puede basarse en un índice que publicara el BCRA conformado por el IPC (Índice de Precios al Consumidor) y el RIPTE (Remuneración Promedio de Trabajadores Estables).

2.     DEPOSITO: El deposito deberá ser restituido al valor del último mes de alquiler, esto tiene sentido ya que lo pagado al inicio de la locación como garantía suele quedar depreciado por inflación durante el contrato.

3.     PAGARES: Se prohíbe expresamente obligar a firmar pagares al locatario, lo cual es una mala practica muy difundida, inclusive por inmobiliarias, que la justifican en la facilidad de cobrar este documento en vez de ejecutar el contrato.

4.     PLAZO: El plazo mínimo que era de dos años, se amplia a tres años.

5.     REPARACIONES: Antes el locador debía reparar pero el locatario solo tenia derecho a resolver el contrato en caso de incumplimiento, con la modificación se faculta al inquilino a una vez intimado por 10 días; y no habiendo cumplido el locador poder realizar la reparación en forma personal y descontar de los alquileres. En caso de urgencia no debe esperar los 10 días.

6.     RESCISIÓN ANTICIPADA: En el caso de inquilinos que hayan cumplido los 6 meses, si dieran aviso con 3 meses de anticipado podrán rescindir sin pagar monto alguno de multa.

7.     RENOVACIÓN CONTRACTUAL: En los últimos 3 meses se puede intimar a iniciar negociación por la renovación del contrato dentro de los 15 días subsiguientes. En caso de que el locador no responda a la intimación el locatario puede rescindir sin pagar multa. Esto tiene sentido para darle una cierta tranquilidad al locatario quien tiene una herramienta para evitar la incertidumbre hasta el último mes.

8.     ENTREGA DE LLAVES: El locador no puede negarse a recibir el inmueble, sin embargo podrá efectuar las reservas al momento de la recepción a los fines de efectuar el reclamo de las obligaciones pendientes.

9.     GARANTÍAS: El locatario podrá ofrecer 2 tipos de garantías, entre las siguientes: Titulo de Propiedad, Aval Bancario,  Seguro de Caución, Fianza, Recibo de sueldo o certificación de ingresos.

En conclusión, como toda reforma normativa la aplicación en la realidad demostrará si fue exitosa o si por el contrario trajo mayores complicaciones que las que buscaba solucionar.

Dr. Luciano Angulo